Купил квартиру по переуступке ДДУ — на что обратить внимание?

Переуступка — рабочий и законный способ купить квартиру в новостройке, но у неё есть несколько специфических рисков, которых при обычном ДДУ напрямую с застройщиком просто нет. Разберём главные из них.

Проверьте, что первый дольщик полностью рассчитался с застройщиком

Самая частая проблема — продавец ещё не полностью оплатил свою часть по ДДУ. Если это так, к вам вместе с правами перейдут и обязанности по доплате оставшейся суммы застройщику. Обязательно запросите у продавца справку от застройщика об отсутствии задолженности по ДДУ — без неё есть риск, что после сделки застройщик предъявит требования уже вам.

Убедитесь, что уступка возможна именно сейчас

Переуступка прав по ДДУ возможна только до момента подписания акта приёма-передачи квартиры. Если дом фактически уже готов и акт вот-вот будет подписан, продавец не может оформить переуступку — сделку в этом случае придётся оформлять как обычную покупку уже готовой квартиры после того, как продавец сам оформит право собственности.

Важно. Отдельно стоит проверить не только застройщика, но и самого продавца (цедента) — особенно если это юридическое лицо, а не физическое. Договор уступки нужно обязательно регистрировать в Росреестре, а застройщика — письменно уведомлять о состоявшейся переуступке. Если продавец — юридическое лицо, полезно проверить его финансовое состояние: если в будущем цедент обанкротится, могут возникнуть сложности с оспариванием самой сделки уступки, особенно если её условия покажутся управляющему невыгодными для кредиторов продавца.

На что ещё обратить внимание

1. Сверьте цену, указанную в договоре уступки, с фактически уплаченной суммой — при расторжении ДДУ по вине застройщика вам вернут именно ту сумму, что указана в договоре с застройщиком, а не ту, что вы реально заплатили продавцу за переуступку, если она была выше. Разницу вы, скорее всего, не сможете вернуть.
2. Проверьте, не находится ли квартира в залоге у банка (если продавец покупал её в ипотеку) — переуступка заложенной квартиры возможна, но требует согласия банка-залогодержателя, и это обязательно нужно оформить отдельно.
3. Изучите сам ДДУ, права по которому вам передают, — сроки сдачи дома, условия о неустойке, порядок расчётов — все они переходят к вам вместе с правами требования.

Главный вывод

Переуступка не более рискованна, чем обычный ДДУ, если провести те же самые проверки, что и при первичной покупке, плюс дополнительно убедиться в отсутствии задолженности у продавца перед застройщиком и в юридической чистоте самого договора цессии. Пропускать эти шаги ради экономии времени не стоит — именно на них строится большинство споров по переуступкам.